Działania spółdzielni a zgoda właścicieli mieszkań

Kilka dni temu w sprawie o sygn. III CZP 122/13 Sąd Najwyższy podjął uchwałę ważną dla tysięcy spółdzielni mieszkaniowych i milionów właścicieli mieszkań. Zgodnie z tą uchwałą spółdzielnia mieszkaniowa nie musi uzyskać zgody wszystkich właścicieli lokali, by móc gospodarować budynkiem w ramach zarządu powierzonego. Oczywiście chodzi tu o samodzielne podejmowanie czynności przekraczających zwykłych zarząd. Do takich czynności zaliczyć można takie czynności jak np. załatwianie formalności związanych z ociepleniem budynku.

Prawdziwy problem pojawia się w sytuacji gdy brak jest odpowiedniej zgody – w wielu spółdzielniach to prawdziwy problem, gdyż miliony osób wykupiły swoje lokale i mówiąc wprost chcą współdecydować o swojej nieruchomości. Spółdzielnie dalej zaś administrują tymi lokalami w ramach zarządu powierzonego zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Sytuacja ta w sposób oczywisty prowadzi do konfliktów, gdy np. brak jest obopólnej zgody na remont budynku.

Brak jest przepisów i regulacji rozwiązujących ten problem. Rozwiązywanie sporów może w końcu ułatwić uchwała przedmiotowa uchwała Sądu Najwyższego. Uchwała zapadła w wyniku pytania prawnego skierowanego przez Sąd Okręgowy w Krakowie, który rozpatrywał sprawę Spółdzielni Mieszkaniowej Zorza w Myślenicach. W przedmiotowej sprawie brak był właśnie zgody jednej ze stron na przeprowadzenie robót remontowych – a dokładniej zgody jednego z właścicieli który nie wpuścił robotników do swojego lokalu. W konsekwencji czego spółdzielnia złożyła pozew do sądu.

Sąd Rejonowy uznał, że spółdzielnia samodzielnie zdecydować o modernizacji instalacji, bo sprawuje zarząd nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ww. ustawy. Właściciele lokalu mają zatem obowiązek wpuścić do mieszkania robotników wymieniających rury (które były przedmiotem remontu). Sprawa trafia do sądu okręgowego. Ten nabrał wątpliwości, bo przepisy ustawy nie mówią, co może, a czego nie może robić spółdzielnia w ramach zarządu powierzonego na podstawie art. 27 ust. 2  przedmiotowej ustawy. Należy uznać że są dwie teorie, tj.:

  1. przepis n nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu. Przesądza o tym art. 199 kodeksu cywilnego: musi być zgoda wszystkich właścicieli w sprawach przekraczających zwykły zarząd,
  2. spółdzielnia może samodzielnie podejmować czynności przekraczające zwykły zarząd. Inaczej doszłoby do paraliżu decyzyjnego.

Ku drugiej teorii przychylił się Sąd Najwyższy.

Dwa lata temu problemem tym zajmował się siedmioosobowy skład Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jego uchwała różni się od tej Sądu Najwyższego. Co to może oznaczać w praktyce?  A to, że sądy administracyjne mogą orzekać odmiennie niż cywilne i na odwrót.

 

Post powstał przy współpracy z apl. adw. Marcinem Lipińskim

Źródła:

http://prawo.rp.pl/artykul/756571,1097414-Spoldzielnia-moze-zrobic-remont-bez-zgody-wlascicieli.html

http://www.freedigitalphotos.net/

Liczba komentarzy: 1

Zostaw odpowiedź